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荊門城控集團(tuán)“促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展”調(diào)研報(bào)告優(yōu)秀作品代表
來源：中房地產(chǎn)
今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議和國家要穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤會議反復(fù)強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)對行業(yè)風(fēng)險及挑戰(zhàn)同時，也要在新的發(fā)展機(jī)遇中持續(xù)助力高質(zhì)量發(fā)展。作為國有房地產(chǎn)企業(yè)，不僅要在應(yīng)對風(fēng)險挑戰(zhàn)中，彰顯國企社會責(zé)任擔(dān)當(dāng)，也要危中尋機(jī)做大做強(qiáng)，協(xié)助政府引導(dǎo)區(qū)域性房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。本文從當(dāng)前國內(nèi)、荊門房地產(chǎn)業(yè)形勢分析，探究荊門房地產(chǎn)市場未來發(fā)展路徑，為荊門地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展提供新思路和新辦法。
一、國內(nèi)形勢：地產(chǎn)市場整體低迷，行業(yè)風(fēng)險機(jī)遇并存
近年來，受國家政策調(diào)控、融資政策收緊和疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)呈下行趨勢，多家大型房地產(chǎn)企業(yè)“爆雷”，引發(fā)一系列金融和社會風(fēng)險。去年以來，恒大因發(fā)行債券到期后無法償還資金，導(dǎo)致房屋賤賣，后期施工停擺，直接影響荊門云湖上苑項(xiàng)目爛尾。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2021年以來，約有58家房地產(chǎn)企業(yè)“爆雷”，其中不乏大型房地產(chǎn)公司（如恒大、陽光城、奧園、寶能等），在經(jīng)濟(jì)和社會層面引發(fā)大量問題，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一片恐慌，建筑施工行業(yè)出現(xiàn)整個量能萎縮，導(dǎo)致上下游斷裂，引發(fā)大量債務(wù)糾紛，導(dǎo)致防范化解金融風(fēng)險、去庫存風(fēng)險和社會治理的風(fēng)險陡增。不可否認(rèn)，在“雙循環(huán)”和“擴(kuò)大內(nèi)需”戰(zhàn)略下，地方性經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)行業(yè)依然承擔(dān)著經(jīng)濟(jì)增長的重要責(zé)任。特別是近幾年受疫情影響，整體經(jīng)濟(jì)處于恢復(fù)周期，房地產(chǎn)消費(fèi)依然是居民消費(fèi)中最重要支出，需要通過房地產(chǎn)市場良性發(fā)展帶動整體居民消費(fèi)，促進(jìn)上下游產(chǎn)業(yè)活力，從而保障地方經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)、就業(yè)的穩(wěn)定性。
隨著我國城鎮(zhèn)化率提升，居民改善性需求增加，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展機(jī)遇演變?yōu)楦雨P(guān)注行業(yè)發(fā)展的質(zhì)量和水平，房地產(chǎn)企業(yè)需通過提供多元化的服務(wù)、高品質(zhì)的產(chǎn)品，獲得更高的市場溢價。今年來，各地陸續(xù)出臺放寬限購、融資貸款政策，刺激房地產(chǎn)行業(yè)、促進(jìn)住房消費(fèi)的利好措施，以恢復(fù)市場元?dú)猓卣袷袌鲂判?，但收效仍不明顯。
二、荊門現(xiàn)狀：目前形勢不容樂觀，亟待進(jìn)行市場調(diào)整
經(jīng)調(diào)查，荊門房地產(chǎn)市場近幾年整體呈現(xiàn)萎縮狀態(tài)（城區(qū)尤為突出），市場持續(xù)低迷、不穩(wěn)定性增加（今年上半年荊門城區(qū)僅成交土地1宗）。幾家大型房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)因多元化、盲目擴(kuò)張、高杠桿拿地、疫情、無限制調(diào)控、市場下行、銀行三條紅線管控等原因出現(xiàn)資金斷裂，導(dǎo)致項(xiàng)目停工停產(chǎn)。東寶、掇刀原民營企業(yè)開發(fā)的樓盤基本出現(xiàn)爛尾。從今年1-5月房地產(chǎn)情況看，東寶、掇刀、漳河新區(qū)同比分別負(fù)增長70.2%、49%、1.2%，出現(xiàn)斷崖式下滑。2019年-2021年間，荊門城區(qū)整體開發(fā)面積從258萬方下降至142萬方，下降幅度達(dá)44.8%。從各類型企業(yè)來看，降幅最大的是民營私企，下降幅度達(dá)61.8%。截至2021年底，荊門城區(qū)已批準(zhǔn)預(yù)售尚未網(wǎng)簽的商品住房 16293套，面積189.6萬方。2022年，整體形勢依然不容樂觀，僅有央企、市屬國企、上市民企（洋豐集團(tuán)）占主導(dǎo)地位。上半年僅完成開發(fā)面積44萬方，其中國有企業(yè)表現(xiàn)穩(wěn)定，完成開發(fā)量已接近去年全年水平。同期，房地產(chǎn)銷售面積同樣呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢，其中民營私企下滑幅度明顯，從110萬方下降至52萬方，國有企業(yè)銷售面積相對平穩(wěn)（附表見后）。
綜合判斷，目前荊門房地產(chǎn)市場處于一個發(fā)展失衡狀態(tài)，與我市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和居民需求不相匹配，未能充分發(fā)揮對經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用。過往土地供給中，民營房地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，他們關(guān)注如何快速去化、回籠資金，所以開發(fā)項(xiàng)目以剛性住房為主，開發(fā)地段偏僻，容積率高，建筑施工質(zhì)量及物業(yè)一般，往往以低價位占領(lǐng)市場，產(chǎn)品質(zhì)量并未得到市民認(rèn)可。經(jīng)過多年的積累，造成庫存積壓、價格難以上漲等問題。2021年，荊門市GDP處于湖北省17個市州中位，但荊門平均房價僅為4900元/平方米，一直處于全省末位，房地產(chǎn)價格與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相匹配（全省市州2021年GDP和當(dāng)期房價比較情況附后）。
分析造成當(dāng)前荊門房地產(chǎn)市場下滑及房價處于全省末位、與經(jīng)濟(jì)總量不相匹配的原因，主要是過去一直以來民營房企占主導(dǎo)地位的格局，剛需市場很多問題沒有暴露出來，當(dāng)整體房地產(chǎn)市場出現(xiàn)低迷時，其資金、拿地、施工、成本控制和品質(zhì)管理、物業(yè)服務(wù)的能力出現(xiàn)迅速下滑，一旦經(jīng)受不了壓力，就出現(xiàn)降價促銷、資金斷裂、樓盤爛尾，甚至“一跑了之”、或者“躺平”，給政府留下一堆“爛攤子”，其后果是擾亂了當(dāng)?shù)赝恋嘏馁u、項(xiàng)目開發(fā)、房屋銷售、物業(yè)服務(wù)市場，使房價不升反降，導(dǎo)致全體民眾財(cái)富縮水，引發(fā)社會焦慮和恐慌，削減了人民群眾共享改革開放成果的獲得感。因此，必須通過政府引導(dǎo)、市場化運(yùn)作和改革調(diào)整，才能穩(wěn)住房價、穩(wěn)定市場，走出陰霾，擺脫困境。
三、路徑探索：掌控土地開發(fā)節(jié)奏，強(qiáng)化國企主導(dǎo)地位
剛剛閉幕的省委十二次黨代會報(bào)告提出“支持荊門打造產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級示范區(qū)”，房地產(chǎn)作為荊門的重要支柱產(chǎn)業(yè)，如何貫徹新發(fā)展理念加快促進(jìn)轉(zhuǎn)型升級，如何支持國有房企緊緊圍繞這一戰(zhàn)略定位探索新的發(fā)展路徑、破局當(dāng)前市場困境、助力產(chǎn)城有機(jī)融合？筆者看來，隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和城鎮(zhèn)化加速推進(jìn)，我市居民的改善性住房需求增大，但現(xiàn)有市場產(chǎn)品難以滿足，缺乏高端產(chǎn)品帶動，在房地產(chǎn)剛需飽和的情況下，需要通過堅(jiān)持房地產(chǎn)開發(fā)“三穩(wěn)”策略、培育國有房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)地位、探索新的開發(fā)路徑、鼓勵國有民營房開企業(yè)合作共贏等辦法，開發(fā)配套完善、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、智慧便利的高端產(chǎn)品，從而扭轉(zhuǎn)當(dāng)前不利局面，引領(lǐng)房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展，帶活區(qū)域經(jīng)濟(jì)。
一是首要堅(jiān)持房地產(chǎn)開發(fā)“三穩(wěn)”策略。即根據(jù)市場運(yùn)行情況及國家調(diào)控政策穩(wěn)定土地供應(yīng)，降低土地出讓節(jié)奏，保持土地供應(yīng)的基本平衡；結(jié)合庫存總量穩(wěn)定開發(fā)節(jié)奏，保持供需平衡，確保市場銷售與群眾需求一致；用國有房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的樓盤穩(wěn)定人民群眾購房信心，用國有經(jīng)濟(jì)的底盤穩(wěn)住房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的基本面。
二是積極培育國有房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)地位。國有房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢在于相對成熟的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、較為穩(wěn)定的資金來源、穩(wěn)定可靠的信譽(yù)保證、嚴(yán)格縝密的層層監(jiān)管和關(guān)鍵時刻不講條件、履職盡責(zé)的政治擔(dān)當(dāng)。截至目前，荊門本土市場國有房地產(chǎn)企業(yè)沒有出現(xiàn)一例因開發(fā)、施工、交付、使用和物業(yè)而出現(xiàn)群眾上訪的事件或案例，在保價格、保交房、保穩(wěn)定上做出了積極貢獻(xiàn)，體現(xiàn)了國企擔(dān)當(dāng)。因此，應(yīng)該在集中供地、工程施工、物業(yè)服務(wù)和后期運(yùn)營上，優(yōu)先支持國有房地產(chǎn)企業(yè)，助力其做大做強(qiáng)，鼓勵在引領(lǐng)本土市場、穩(wěn)定房產(chǎn)價格、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、防范化解風(fēng)險上爭取更大作為。
三是探索“開發(fā)＋施工＋物業(yè)＋資產(chǎn)運(yùn)營”房地產(chǎn)開發(fā)新路徑。房地產(chǎn)開發(fā)多年來的事實(shí)證明，單純的項(xiàng)目開發(fā)，其承載的市場風(fēng)險、后續(xù)的工程維護(hù)和物業(yè)管理都帶有很大的不確定性；高端的樓盤必須配套高端物業(yè)，否則再好的樓盤，也會降低居住品質(zhì)、拉低樓盤品位，否則，后期居住只會造成諸多社會矛盾，消耗政府管理資源，影響政府管理形象。在這一方面，我市國有企業(yè)已經(jīng)探索出“開發(fā)＋施工＋物業(yè)＋資產(chǎn)運(yùn)營”的房地產(chǎn)開發(fā)新模式，由母公司實(shí)施開發(fā)，子公司負(fù)責(zé)工程施工、物業(yè)服務(wù)及資產(chǎn)運(yùn)營，保證了樓盤開發(fā)后期的工程維修、物業(yè)進(jìn)駐和空置資產(chǎn)的管理租賃，能夠保證如期交房、辦證維修和提供放心的物業(yè)服務(wù)，還能保證國有資產(chǎn)保值增值。
四是鼓勵國有房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)鍵時刻紓困解難。縱觀荊門房地產(chǎn)市場，國有企業(yè)開發(fā)的樓盤，后期很少出現(xiàn)質(zhì)量、爛尾和拖欠農(nóng)民工工資等問題。相反，每當(dāng)關(guān)鍵時刻，往往是國有房地產(chǎn)企業(yè)主動承擔(dān)社會責(zé)任，主動站出來替政府分憂，為政府和社會紓困解難。荊門恒大云湖上苑爛尾后，已考慮國有企業(yè)著手接盤，以國有企業(yè)的政治擔(dān)當(dāng)，來加快處理這一棘手矛盾。這也驗(yàn)證了國有房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)鍵時刻靠得住、拉得出、打得勝的優(yōu)秀品質(zhì)和屬性。
四、有關(guān)建議：加快推進(jìn)重組整合，扎穩(wěn)荊門樓市底盤
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)無論市場平順期，還是市場低迷期，國有房地產(chǎn)企業(yè)都是穩(wěn)價格、穩(wěn)市場、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)增長的堅(jiān)實(shí)底盤，必須夯實(shí)國有房地產(chǎn)企業(yè)的市場主導(dǎo)地位，才能打造高端樓盤，滿足群眾改善型需求；建立國有企業(yè)龍頭地位，引領(lǐng)房地產(chǎn)市場發(fā)展；提升房地產(chǎn)管控能力，防范化解社會風(fēng)險。由此，我們建議---
一是加快整合市屬國有房地產(chǎn)企業(yè)。目前，荊門城區(qū)國有房產(chǎn)企業(yè)總體過剩，市政府國資委所屬每個平臺公司幾乎都有房開企業(yè)，同質(zhì)化經(jīng)營嚴(yán)重，存在無序競爭、資源消耗、管理內(nèi)耗問題，經(jīng)常在拿地、開發(fā)、建設(shè)、服務(wù)上“打內(nèi)戰(zhàn)”。建議加快整合市屬國有房地產(chǎn)企業(yè)，以土地、項(xiàng)目、資金、人才的高效整合，打造市屬國有房地產(chǎn)企業(yè)“航空母艦”，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和房地產(chǎn)規(guī)模化、效益化目的。
二是鼓勵市屬國有企業(yè)打造優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)品牌。建議引導(dǎo)國有房產(chǎn)企業(yè)關(guān)注高端產(chǎn)品的打造，做大做優(yōu)增量開發(fā)；鼓勵國有房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新探索“開發(fā)＋施工＋物業(yè)＋資產(chǎn)運(yùn)營”的一體化開發(fā)閉環(huán)模式，打造優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)品牌，形成統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運(yùn)維、統(tǒng)一服務(wù)的新格局。
三是培育房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)鏈。房地產(chǎn)開發(fā)需要深耕產(chǎn)業(yè)鏈后端服務(wù)價值，發(fā)揮后期運(yùn)維服務(wù)優(yōu)勢。建議重點(diǎn)提升高端物業(yè)服務(wù)能力，提高市場開發(fā)項(xiàng)目后期運(yùn)維精細(xì)化水平，彰顯住房應(yīng)有品質(zhì)，體現(xiàn)地產(chǎn)高端價值。
四是支持國有民營企業(yè)合作共贏。一方面，篩選信譽(yù)度高、品牌好、資金實(shí)力雄厚的民營房企進(jìn)入荊門市場，淘汰高風(fēng)險、信譽(yù)度差的民營企業(yè)；另一方面，支持國有房地產(chǎn)企業(yè)與民營企業(yè)開展項(xiàng)目合作，國有企業(yè)利用其政策、土地、資金、開發(fā)、施工、物業(yè)等優(yōu)勢，民營企業(yè)利用其專業(yè)、人才、設(shè)計(jì)、營銷、運(yùn)維等優(yōu)勢，共同合作、共同開發(fā)、共同提高，實(shí)現(xiàn)“雙贏”。
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